Ein neuer Arbeitsplatz, eine veränderte Familiensituation oder der Wunsch nach einem kleineren Zuhause: Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen, bevor die Finanzierung vollständig zurückgezahlt ist. Doch was passiert mit dem laufenden Darlehen? Muss die Bank dem Verkauf zustimmen? Und wie viel bleibt vom Kaufpreis tatsächlich übrig?
Ein Hausverkauf ist grundsätzlich auch mit laufendem Kredit möglich. Entscheidend ist, die Finanzierung frühzeitig in die Verkaufsplanung einzubeziehen. Wer Restschuld, mögliche Ablösekosten und den zeitlichen Ablauf kennt, kann Angebote besser beurteilen und den nächsten Schritt verlässlich vorbereiten.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?
Sie müssen mit dem Verkauf nicht warten, bis die letzte Kreditrate bezahlt ist. Üblicherweise wird das bestehende Darlehen im Rahmen des Verkaufs aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Dafür müssen die Abwicklung mit der Bank und die Freigabe ihrer Kreditsicherheit geklärt werden.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit festem Sollzinssatz setzt eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung ein berechtigtes Interesse voraus. Der Verkauf der finanzierten Immobilie ist ein typischer Fall dafür. Allerdings kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung bedeutet daher nicht automatisch, dass die Ablösung kostenfrei ist.
Sprechen Sie deshalb mit Ihrer Bank, sobald Ihre Verkaufsabsicht konkret wird. Die finanziellen Rahmenbedingungen sollten bereits feststehen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Restschuld und Ablösesumme: Welche Zahlen brauchen Sie?
Der ursprüngliche Kreditbetrag sagt wenig darüber aus, wie viel Sie beim Verkauf noch zurückzahlen müssen. Maßgeblich ist zunächst die Restschuld, also der noch offene Darlehensbetrag.
Für die Verkaufsplanung benötigen Sie außerdem eine Berechnung zum vorgesehenen Rückzahlungstermin. Denn die gesamte Ablösesumme kann neben der Restschuld weitere Positionen enthalten, beispielsweise bis dahin anfallende Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
Bitten Sie Ihre Bank um eine schriftliche Übersicht und klären Sie dabei:
- Wie hoch ist die voraussichtliche Restschuld zum geplanten Ablösetermin?
- Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, und wie wird sie berechnet?
- Welche Kündigungs- oder Rückzahlungsmöglichkeiten bestehen?
- Welche Unterlagen benötigt die Bank für die Abwicklung?
- Wie verändert sich die Berechnung, wenn sich der Zahlungstermin verschiebt?
Achten Sie darauf, welche Beträge in der genannten Ablösesumme bereits enthalten sind. So vermeiden Sie, einzelne Kosten bei Ihrer Planung doppelt anzusetzen.
Besteht Ihre Finanzierung aus mehreren Darlehen, sollten Sie jeden Vertrag separat betrachten. Unterschiedliche Zinsbindungen und Rückzahlungsbedingungen können die Abwicklung beeinflussen.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei einem Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz plant die Bank mit bestimmten Zinseinnahmen. Zahlen Sie den Kredit vorzeitig zurück, kann ihr daraus ein finanzieller Schaden entstehen. Eine zulässige Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen.
Die Höhe lässt sich nicht mit einem pauschalen Prozentsatz zuverlässig bestimmen. Bei der Berechnung spielen unter anderem der Vertragszins, das aktuelle Zinsniveau, die Restschuld und der relevante verbleibende Zinszeitraum eine Rolle. Auch ersparte Risiko- und Verwaltungskosten der Bank sind zu berücksichtigen.
Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte und bestimmte Möglichkeiten zur Tilgungssatzänderung können den berechneten Schaden reduzieren. Lassen Sie sich die Forderung deshalb nachvollziehbar aufschlüsseln. Bei Zweifeln kann eine unabhängige Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder eine entsprechend spezialisierte Rechtsberatung sinnvoll sein.
Wann ist eine Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich?
Bei länger laufenden Festzinsdarlehen ist insbesondere das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB relevant: Nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Maßgeblich ist dabei nicht einfach das Datum der Vertragsunterschrift. Wurde später eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz oder die Rückzahlungszeit getroffen, kann deren Datum für den Fristbeginn entscheidend sein. Auch das Ende der Sollzinsbindung kann eine Gelegenheit zur entschädigungsfreien Rückzahlung bieten; die geltenden Fristen müssen dabei eingehalten werden.
Bei bestimmten Vertragsmängeln kann der Entschädigungsanspruch ebenfalls ausgeschlossen sein. Das betrifft etwa unzureichende Pflichtangaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Verträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden. Ob dies auf Ihren Vertrag zutrifft, sollte individuell geprüft werden.
Was passiert beim Verkauf mit der Grundschuld?
Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung wird üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie ist von der eigentlichen Darlehensschuld zu unterscheiden: Die Grundschuld sinkt nicht automatisch mit jeder Kreditrate und verschwindet auch nach vollständiger Rückzahlung nicht von selbst.
Beim Verkauf soll der Käufer die Immobilie normalerweise ohne die zur Verkäuferfinanzierung gehörenden Belastungen übernehmen. Die dafür erforderliche Lastenfreistellung organisiert das Notariat im Rahmen der Vertragsabwicklung.
Vereinfacht läuft dies so ab:
- Die abzulösende Finanzierung wird erfasst. Das Notariat klärt die bestehenden Grundbuchbelastungen und fordert die erforderlichen Unterlagen an.
- Die Bank nennt ihre Ablösebedingungen. Sie legt fest, welcher Betrag für die Freigabe ihrer Sicherheit zu zahlen ist.
- Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank. Damit werden die abgesicherten Verbindlichkeiten entsprechend den Zahlungsanweisungen ausgeglichen.
- Der verbleibende Kaufpreis geht an den Verkäufer. Die Löschung der nicht übernommenen Belastungen wird im Zuge der weiteren Abwicklung veranlasst.
Sie müssen das Darlehen daher im üblichen Ablauf nicht zunächst vollständig aus eigenen Mitteln zurückzahlen. Die Rückführung wird mit der Kaufpreiszahlung verbunden.
Wie viel bleibt Ihnen vom Verkaufspreis?
Für Ihre weitere Planung zählt der Betrag, der nach Kreditablösung und den von Ihnen zu tragenden Verkaufskosten tatsächlich verfügbar ist.
Eine erste Orientierung bietet folgende Rechnung:
Voraussichtlicher Verkaufspreis − gesamte Darlehensablösung − weitere Verkäuferkosten = voraussichtlich verfügbarer Erlös
Zu den weiteren Positionen können beispielsweise die auf Sie entfallende Maklerprovision, Kosten der Lastenfreistellung und gegebenenfalls steuerliche Belastungen gehören. Welche Kosten konkret entstehen und wer sie trägt, hängt vom Einzelfall und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Eine realistische Immobilienbewertung ist deshalb besonders hilfreich. Ihre offene Finanzierung bestimmt nicht den Marktwert des Hauses. Entscheidend für den erzielbaren Preis sind vielmehr die Immobilie selbst, ihre Lage und die aktuelle Nachfrage.
Was ist, wenn der Kaufpreis die Schulden nicht deckt?
Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die abgesicherten Forderungen abzulösen, muss die Finanzierungslücke vorab geklärt werden. Denkbar sind etwa zusätzliche Eigenmittel oder eine ausdrücklich mit der Bank vereinbarte Lösung.
Die offene Schuld verschwindet durch den Verkauf nicht. Ohne eine geklärte Freigabe der Kreditsicherheit kann die vorgesehene lastenfreie Übertragung an den Käufer scheitern. Gehen Sie deshalb keine verbindlichen Verkaufsverpflichtungen ein, solange diese Frage offen ist.
Warum der Zahlungstermin genauso wichtig ist wie der Verkaufspreis
Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag steht der Verkaufserlös noch nicht sofort zur Verfügung. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere die Absicherung des Käufers im Grundbuch und die notwendigen Unterlagen zur Lastenfreistellung. Das Notariat informiert über die Fälligkeit.
Stimmen Sie deshalb den vorgesehenen Ablösetermin mit der Bank und der notariellen Vertragsgestaltung ab. Planen Sie laufende Kreditraten und Objektkosten bis zur tatsächlichen Abwicklung weiter ein.
Das ist besonders wichtig, wenn Sie gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen möchten. Eine Zahlung für das neue Zuhause kann bereits anstehen, bevor der Erlös aus dem bisherigen Haus eingegangen ist. Ob dafür eine Zwischenfinanzierung erforderlich ist, sollten Sie vor verbindlichen Zusagen mit Ihrer finanzierenden Bank klären.
Lässt sich der bestehende Kredit für eine andere Immobilie weiterführen?
Wer ein neues Zuhause kaufen möchte, sollte auch nach einem möglichen Sicherheitentausch fragen. Dabei bleibt das Darlehen bestehen, während eine andere Immobilie als Sicherheit dient.
Ob diese Lösung infrage kommt, hängt insbesondere von der Eignung der Ersatzsicherheit und der konkreten Abwicklung ab. Sie lässt sich nicht allein durch den Kauf einer neuen Immobilie automatisch herbeiführen. Lassen Sie frühzeitig prüfen, welche Voraussetzungen und Kosten damit verbunden sind.
Den Hausverkauf auf einer verlässlichen Grundlage planen
Ein laufender Kredit ist kein grundsätzlicher Hinderungsgrund für den Verkauf. Für eine fundierte Entscheidung benötigen Sie jedoch zwei belastbare Grundlagen: die Ablöseberechnung Ihrer Bank und eine realistische Einschätzung des Verkaufspreises.
PK IMMOBILIE.de unterstützt Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Vorbereitung einer passenden Vermarktung. So können Sie den voraussichtlichen Erlös den finanziellen Verpflichtungen gegenüberstellen und Ihren Verkauf besser planen.
Die konkreten Darlehensbedingungen klären Sie mit Ihrer Bank; die rechtliche Gestaltung und Lastenfreistellung übernimmt das Notariat. Bei individuellen Rechts- oder Steuerfragen sollten Sie die entsprechende Fachberatung hinzuziehen.
