Zusammenfassung
Immer mehr Städte reglementieren die Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Artikel erklärt, was Eigentümer beachten müssen, wenn sie ihre Immobilie über Airbnb vermieten oder Monteurzimmer anbieten möchten. PK Immobilie.de zeigt, wann Genehmigungen nötig sind, welche Bußgelder drohen und wie Sie Ihre Immobilie für andere Zwecke nutzen können.
Immer häufiger geraten Vermieter in Konflikt mit Behörden, wenn sie Wohnraum anders nutzen als ursprünglich vorgesehen. Ob Sie Ihre Immobilie über Airbnb anbieten, ein Monteurzimmer vermieten oder Ihr Haus dauerhaft auf AirBnB vermieten möchten – schnell kann dies als Zweckentfremdung von Wohnraum gewertet werden.
PK Immobilie.de erklärt, was Sie über rechtliche Rahmenbedingungen, Genehmigungen und mögliche Konsequenzen wissen müssen.
Was versteht man unter Zweckentfremdung von Wohnraum?
Von einer Zweckentfremdung von Wohnraum spricht man, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht mehr primär zum Wohnen genutzt wird. Der ursprüngliche Zweck – Menschen dauerhaft ein Zuhause zu bieten – wird also verändert oder aufgehoben.
Typische Fälle sind etwa:
- Kurzzeitvermietungen über Portale wie Airbnb oder Booking.com
- Nutzung von Wohnräumen als Büro, Praxis oder Seminarraum
- Längerer Leerstand ohne triftigen Grund
- Umbaumaßnahmen, die den Wohnzweck dauerhaft ausschließen
Ziel der Zweckentfremdungsregelungen in vielen Städten ist es, den vorhandenen Wohnraum zu schützen und der Wohnungsnot entgegenzuwirken.
Haus dauerhaft auf AirBnB vermieten – warum das problematisch sein kann
Viele Eigentümer möchten ihr Haus dauerhaft auf AirBnB vermieten, um von der hohen Nachfrage nach Ferienunterkünften zu profitieren. Doch in zahlreichen Kommunen gilt das bereits als Zweckentfremdung von Wohnraum.
In vielen Fällen ist dafür eine Genehmigung erforderlich, da die Immobilie dem klassischen Mietmarkt entzogen wird.
Kurzzeitvermietungen sind meist nur für begrenzte Zeiträume im Jahr erlaubt – beispielsweise, wenn Sie während Ihres Urlaubs Gäste aufnehmen. Überschreiten Sie diese Fristen oder betreiben die Vermietung regelmäßig, drohen empfindliche Bußgelder.
Tipp: Führen Sie Buch über Vermietungszeiträume und Einnahmen. Diese Dokumentation kann bei Kontrollen entscheidend sein.
Monteurzimmer anbieten – erlaubt oder Zweckentfremdung?
Immer mehr Eigentümer möchten Monteurzimmer anbieten, da sie eine stabile Einnahmequelle darstellen. Doch auch hier gelten klare Grenzen.
Wenn Monteurzimmer dauerhaft an wechselnde Personen vermietet werden, kann das rechtlich ebenfalls als Zweckentfremdung von Wohnraum eingestuft werden – insbesondere, wenn die Räume ursprünglich als normale Mietwohnungen gedacht waren.
Wichtige Richtlinien für das Anbieten von Monteurzimmern
- Prüfen Sie, ob eine gewerbliche Nutzung vorliegt.
- Achten Sie auf bauliche Anforderungen (Brandschutz, sanitäre Anlagen, Fluchtwege).
- Melden Sie die Vermietung bei Ihrer Gemeinde an.
- Erkundigen Sie sich nach der Zweckentfremdungssatzung Ihres Standorts.
Wenn Sie Monteurzimmer nur zeitlich befristet oder ergänzend zu Ihrer eigenen Nutzung anbieten, kann das zulässig sein. Bei dauerhafter, gewerblicher Nutzung ist meist eine Genehmigung erforderlich.
Wann Sie eine Genehmigung benötigen und wann nicht
Ob eine Nutzung genehmigungspflichtig ist, hängt von der Art und Dauer der Vermietung ab.
Ohne Genehmigung erlaubt:
- Kurzzeitvermietung während eigener Abwesenheit (z. B. Urlaub)
- Teilweise Vermietung einzelner Zimmer bei gleichzeitiger Selbstnutzung
- Nachweislich vorübergehender Leerstand (z. B. Sanierung oder Verkaufsvorbereitung)
Genehmigungspflichtig ist:
- Dauerhafte oder regelmäßige Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste
- Vollständige Umwandlung von Wohnraum in Ferien- oder Monteurunterkünfte
- Leerstand über mehrere Monate ohne plausiblen Grund
Wer gegen geltende Bestimmungen verstößt, riskiert hohe Bußgelder. In vielen Städten liegen diese bei bis zu 500.000 Euro. Behörden können außerdem anordnen, dass der Wohnraum wieder seiner ursprünglichen Nutzung zugeführt wird.
Wie Sie Zweckentfremdung von Wohnraum vermeiden
Damit Sie rechtlich sicher handeln, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Vorher informieren: Prüfen Sie die lokalen Vorschriften zur Zweckentfremdung.
- Dokumentation führen: Behalten Sie den Überblick über Nutzungsdauer, Gäste und Einnahmen.
- Nutzungsanteile prüfen: Gewerbliche Tätigkeiten dürfen in der Regel nur einen begrenzten Teil der Fläche betreffen.
- Leerstand begründen: Wenn Ihre Immobilie nicht vermietet ist, dokumentieren Sie den Grund (z. B. Renovierung).
- Negativattest anfordern: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass keine Zweckentfremdung vorliegt.
Warum das Thema auch Investoren betrifft
Für Kapitalanleger und Vermieter ist die Zweckentfremdung von Wohnraum ein zentrales Thema. Wer ein Objekt kauft, um es über AirBnB oder als Monteurzimmer zu vermieten, sollte die rechtlichen Risiken von Anfang an berücksichtigen.
Erlaubt sind meist:
- Möblierte Langzeitvermietungen an Berufspendler oder Firmenmitarbeiter
- Kombinierte Nutzungskonzepte, bei denen ein Teil des Hauses gewerblich, der andere privat genutzt wird
- Projekte mit Nutzungsänderungsgenehmigung, die explizit für temporäre Vermietung vorgesehen sind
PK Immobilie.de empfiehlt, die Wirtschaftlichkeit solcher Modelle immer unter Berücksichtigung der geltenden Zweckentfremdungsregelungen zu kalkulieren.
Wohnraum nutzen, aber rechtssicher bleiben
Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist längst kein Randthema mehr. Ob Sie ein Monteurzimmer anbieten oder Ihr Haus dauerhaft auf AirBnB vermieten wollen – informieren Sie sich frühzeitig über die lokalen Vorgaben.
Mit einer klaren Dokumentation, rechtzeitiger Genehmigung und professioneller Beratung können Eigentümer rechtssicher agieren und dennoch attraktive Einnahmen erzielen.
PK Immobilie.de unterstützt Sie dabei, die optimale Nutzungsstrategie für Ihre Immobilie zu entwickeln. Vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin mit uns.